ИНФОРМАЦИЯ
для размещения в СМИ на тему: «Обманутым дольщикам запретили признавать право собственности на долю в недостроенном объекте»
У участников строительства не возникает право общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. С этой позицией выступила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 05.09.2019 № 306-ЭС16-3099 (4,5), рассматривая жалобу конкурсного управляющего застройщика-банкрота на судебные акты, признавшие за гражданами доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир.
Дольщики хотели «закрепить» за собой конкретные квартиры в качестве гарантии того, что после достройки дома (третьим лицом, отказавшимся оформлять отношения с участниками строительства) они, наконец, получат долгожданное жилье.
Принимая такое решение, суды исходили из следующего:
— граждане, требующие признания доли в праве собственности на недострой, являются участниками строительства, их требования о передаче квартир включены в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках банкротства застройщика,
— возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими своих договорных обязательств по финансированию строительства, ибо в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом;
— защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет, а доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках спора, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ.
По мнению Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, судам следовало рассуждать иначе:
— участники строительства и застройщик связаны обязательством, в силу которого застройщик обязался совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно: передать им в собственность имущество (пп. 1 п. 1 ст. 8, пп. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ) в виде жилого помещения;
— в силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Однако при отсутствии у должника такой индивидуально-определенной вещи, кредитор требовать ее отобрания не вправе;
— об этом же говорит Закон о банкротстве, который разрешает признавать за участником строительства право собственности на квартиру лишь тогда, когда дом построен и введен в эксплуатацию, то есть когда должником уже создана квартира как индивидуально-определенная вещь, как объект гражданского оборота;
— такой индивидуально-определенной вещи в настоящем случае нет, ведь строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры – как оборотоспособные объекты — не существуют. Следовательно, признавать право собственности на недострой в таких условиях нельзя;
— ошибочными являются выводы судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – ст. 218 и 244 ГК РФ. Наличие таких оснований не подтверждено, а норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался нижестоящий суд, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства;
— ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства о признании за ними доли в праве собственности на «незавершенку» не подлежали удовлетворению;
— то же до мотивов, по которым дольщики стали требовать признания прав на квартиры, то, — если они полагают, что передача недостроя третьему лицу для завершения строительства является незаконной, либо должна сопровождаться переоформлением ранее заключенных с банкротом договоров, — необходимо обращаться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику.
В итоге в признании долей в праве собственности на недостроенный объект дольщикам отказано.
Старший помощник прокурора
Нижнегорского района Р.В. Гук